أثر سداد الأجرة المتأخرة بعد رفع دعوى الإخلاء في القانون الكويتي

مقدمة

ينظم القانون الكويتي العلاقة بين المؤجر والمستأجر من خلال أحكام واضحة تضمن حقوق الطرفين. ومن أبرز الإشكالات التي قد تنشأ بينهما، تأخر المستأجر في سداد الأجرة، وما يترتب عليه من حق للمؤجر في إقامة دعوى إخلاء. غير أن السؤال الذي يطرح نفسه هو: هل يؤثر سداد المستأجر للأجرة بعد رفع دعوى الإخلاء في مسار الدعوى؟ هذا المقال يسلط الضوء على الإجابة وفقاً لأحكام القانون الكويتي والفقه والقضاء.

أولاً: قاعدة أساسية – الأجرة حق للمؤجر حتى تاريخ الإخلاء

وفقاً للمبادئ القانونية المستقرة، فإن الأجرة المستحقة على المستأجر تظل ديناً في ذمته حتى تاريخ إخلائه للعين المؤجرة، ويحق للمؤجر استيفاؤها، سواء قبل أو بعد رفع دعوى الإخلاء.

ثانياً: الأثر القانوني لسداد الأجرة بعد رفع دعوى الإخلاء

إذا قام المستأجر بسداد الأجرة المتأخرة بعد رفع دعوى الإخلاء (والتي تم رفعها بسبب تأخره عن السداد)، فإن هذا السداد –سواء تم مباشرةً للمؤجر أو عن طريق إدارة التنفيذ– لا يؤثر على استمرار الدعوى، ويظل للمؤجر الحق في استكمال إجراءات الإخلاء، طالما أن السداد تم بعد فوات المهلة القانونية (أي بعد يوم 20 من الشهر).

حتى وإن قام المؤجر بقبض الأجرة أو بسحبها من إدارة التنفيذ، فإن ذلك لا يُعتبر تنازلاً عن دعوى الإخلاء.

ثالثاً: متى يُعد قبول الأجرة تنازلاً عن الحق في الإخلاء؟

يكون قبول المؤجر للأجرة المتأخرة قبل رفع دعوى الإخلاء، وبعد فوات المهلة القانونية، قرينة على التنازل الضمني عن حقه في طلب الإخلاء، مما يؤدي إلى زوال سبب الدعوى إذا تم رفعها لاحقاً، وتصبح غير مقبولة لانتفاء السبب القانوني.

رابعاً: استمرارية الدعوى في باقي أسباب الإخلاء

لا يقتصر هذا المبدأ على التأخر في دفع الأجرة فقط، بل يسري كذلك على جميع أسباب الإخلاء الأخرى. فقبض المؤجر للأجرة لا يسقط حقه في المطالبة بالإخلاء لأي سبب مشروع آخر، ولا يعد قبولاً بتجديد العلاقة الإيجارية.

خامساً: رأي الفقه والقضاء الكويتي

جاء في مؤلف الدكتور السنهوري (الوسيط في شرح القانون المدني):

“القول بأن نية المؤجر قد انصرفت عن الفسخ باقتصاره على طلب الأجرة في دعوى سابقة، هو قول مردود عليه… إذ لا تعارض بين التمسك بحق الفسخ والمطالبة بالأجرة”.

كما أكدت محكمة التمييز الكويتية في طعن تجاري رقم 364 لسنة 2008 أن:

“التنازل عن الحق لا يُفترض ولا يُؤخذ بالظن والاحتمال، وإنما يُستخلص من أقوال أو أفعال لا تحتمل الشك في نية التنازل”.

خاتمة

يؤكد القانون الكويتي أن مجرد دفع الأجرة بعد رفع دعوى الإخلاء لا يسقط حق المؤجر في الاستمرار بالدعوى، ولا يُعتبر تنازلاً عن الحق في الإخلاء، طالما لم يصدر عن المؤجر ما يدل صراحة أو ضمناً على التنازل. ويظل للمؤجر الحق في قبض الأجرة المتأخرة، فهي مستحقة له حتى تاريخ الإخلاء